Юридический консалтинг для
фармацевтических и медицинских организаций

Бухгалтерский учет в фармацевтических организациях

Организацией заключен договор аренды помещения. Организация как арендатор осуществляет учет договора аренды в соответствии с положениями ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды". В соответствии с пунктом 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде.
Полученное в аренду по договору помещение Организация сдает в субаренду на срок аналогичный сроку договора аренды и каждый год договор субаренды соответственно так же перезаключается.
Пунктом 27 ФСБУ 25/2018 установлено, что объекты учета субаренды классифицируются арендатором (промежуточным арендодателем) исходя из соответствующих условий договора аренды. При этом если арендатор (промежуточный арендодатель) применяет пункт 14 настоящего Стандарта, то соответствующие объекты учета субаренды классифицируются как объекты учета операционной аренды.
Пунктом 14 ФСБУ 25/2018 установлено, что обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату этой оценки.
Правильно ли мы понимаем, что если Организация (арендатор) по договору аренды признала обязательство по аренде в сумме приведенной стоимости будущих арендных платежей, и обстоятельства, перечисленные в п. 25 ФСБУ 25/2018 не применимы к заключенному договору аренды, то по договору субаренды Организация (промежуточный арендодатель) объекты учета субаренды классифицирует как объекты учета операционной аренды?
Существует позиция, что если по договору субаренды помещения переданы на срок, практически равный сроку аренды офиса, то договор субаренды квалифицируется как финансовая аренда, правомерна ли данная позиция?
 19 февраля 2024 г. 31
Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" утвержден Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н (в ред. от 29.06.2022).
В соответствии с п. 27 Стандарта объекты учета субаренды классифицируются арендатором (промежуточным арендодателем) исходя из соответствующих условий договора аренды.
По нашему мнению, можно выделить два варианта, учета субаренды:
1 вариант
Если промежуточный арендодатель (организация, указанная в тексте вопроса) вправе применять упрощенные способы бухучета, он вправе воспользоваться п. 14 ФСБУ 25/2018, оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей (п. 27 Стандарта). В таком случае сданное в субаренду имущество он может отражать как объект учета операционной аренды.
По нашему мнению, в  п. 14 Стандарта указаны две нормы:
•    первая - это общее правило отражать обязательство по аренде как сумму приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату оценки (абз. 1 п.14 Стандарта);
•    вторая - это исключение для арендатора, имеющего право на упрощенный бухучет. Он может первоначально оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (абз. 2 п. 14 Стандарта).
Таким образом, любой промежуточный арендодатель в качестве арендатора обязан применять п. 14: либо основную его норму (абз. 1), либо льготную (абз. 2).
Исходя из вышесказанного, по нашему мнению, в п. 27 речь идет именно о применении промежуточным арендодателем абз. 2 п. 14 ФСБУ 25/2018. То есть только когда он имеет право на применение льготной нормы п.14 Стандарта и применяя ее, он отражает субаренду как операционную.
2 вариант
В соответствии с п. 25 Стандарта объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:
а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.
Промежуточный арендодатель (организация, указанная в тексте вопроса) определил, что его субаренда - это операционная аренда, поскольку экономические выгоды и риски, обусловленные правами на предмет аренды, остаются за промежуточным арендодателем.
В общем случае предмет аренды будет учитываться как финансовая аренда при выполнении хотя бы одного из вышеуказанных условий.
Отметим особенности субаренды:
•    срок полезного использования самого предмета аренды как такового (к примеру, арендного здания, передаваемого в субаренду) не надо брать в расчет. Субаренду надо классифицировать на основании срока экономического использования Права пользования активом (ППА), обусловленного главным договором аренды, а не на основании самого базового актива - арендованного имущества;
•    приведенную стоимость арендных платежей нужно сравнивать не со справедливой стоимостью...
Чтобы получить доступ к базе наших консультаций и(или) получить ответ на ваш собственный вопрос, вам нужно зарегистрироваться, выписать и оплатить счет. Доступ открывается с даты поступления денег на наш расчетный счет. Юридические лица получат полный комплект документов, подтверждающих наши услуги.
Если у вас уже оформлена подписка, пожалуйста, авторизируйтесь
Вопрос относится к темaм: