Юридический консалтинг для
фармацевтических и медицинских организаций

Аренда помещений государственных учреждений

Арендуем у областного государственного учреждения здравоохранения (ОГУЗ) аптечный пункт площадью 18 кв.м. Договор аренды заключен сроком на 1 год без проведения аукциона (согласно пп.14 п.1 статьи 17.1 ФЗ-135 «О защите конкуренции», площадь менее 20 кв.м.). В этом году у ОГУЗ возникла необходимость передать в аренду другим организациям несколько помещений, совокупная площадь превысила 20 кв.м., и поэтому по пп.14 п.1 без аукциона заключить новый договор на те же 18 кв.м. нельзя.
Можем ли мы воспользоваться п.9 ст.17.1 ФЗ-135 и заключить договор аренды без аукциона на новый срок с размером арендной платы, определенным по результатам оценки рыночной стоимости объекта? Или п.9 применим только в случае, если договор аренды был заключен в результате аукциона?
 22 сентября 2013 г. 4099
 27 сентября 2013 г.
Пожалуйста, обращайте внимание на дату ответа – ситуация могла измениться.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.) «О защите конкуренции» (далее Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Далее в части 10 этой же статьи 17.1 Закона о конкуренции указано, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №  73 (в ред. от 25.01.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
При заключении договора аренды на следующий год необходимо учитывать, что изменились условия предоставления помещений в аренду со стороны арендодателя – государственного учреждения: государственное учреждение будет сдавать в аренду помещения, общая площадь которых превышает 20 кв.м.
В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции можно заключать договоры аренды без торгов, если  общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.
Таким образом, по нашему мнению, в связи с изменением условий договора аренды, аптека может заключить договор аренды с государственным учреждением на новый срок только участвуя в торгах в установленном порядке.
Отметим, что сделка, которая в нарушение статьи 17.1 Закона о конкуренции была заключена без проведения торгов, является недействительной в силу статьи 168 ГК РФ. Данная сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом (пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Следует обратить внимание, что согласно подпункту 9 части 1 пункта 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции предоставление прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом возможно без проведения торгов в порядке, установленном главой 5 указанного Закона, получив соответствующую государственную или муниципальную преференцию.
В статье 19 главы 5 Закона о конкуренции приведен открытый перечень оснований, по которым могут быть получены государственные или муниципальные преференции, в том числе, получить преференцию можно на цели, связанные с охраной здоровья граждан (подпункт 12 пункта 1 статьи 19 Закона о конкуренции).
Учитывая, что муниципальную систему здравоохранения составляют, в том числе, и фармацевтические организации согласно статье 29 Федерального закона РФ от 21.11.2011 г. № 323-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.) «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», у социальной муниципальной аптеки есть шанс получить соответствующую преференцию и заключать договоры аренды без участия в торгах.
Автор ответа:
Аудитор юридической компании «Юнико-94»
И. Л. Титова
Удалить
Вопрос относится к темe: